자녀와 부동산 거래 세금 폭탄 맞을 수 있다

자녀와 부동산 거래를 할 때 세금을 절약하기 위한 꼼수는 통하지 않습니다. 가격을 낮추어 거래를 한다든지 자녀에게 무상으로 내 집에 기거하게 하는 등의 행위는 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 

 

자녀와 부동산 거래 

최근에 아파트 주택 증여가 빠르게 증가하고 있습니다. 2017년 대비 3년 만에 1.7배가 늘어났다고 합니다. 이렇게 증여가 빠르게 급증한 이유는 다름 아닌 다주택자 양도세와 종합부동산세의 부담이 그 원인으로 작용한 것으로 보입니다. 부담스럼 세금을 국가에 바치는 것보다는 사랑스러운 내 자식에게 물려주는 것이 낫다고 생각한 것이지요.

 

내 재산을 내 자식에게 주는 것에 누가 문제 삼겠습니까? 세금 제대로 내고 증여하면 되는 것이지요. 하지만 증여세를 아끼려고 자녀에게 시세보다 현저하게 낮은 저가 거래를 하는 것이 문제가 됩니다. 이는 자신도 모르게 불법증여를 하게 되는 결과가 되어 뜻하지 않은 세금폭탄에 허리가 휠 수 있으니 주의해야 합니다.  

증여세율 과 절세 방법 4가지만 알아두세요

이해를 돕기 위해 예를 들어 설명해 볼게요. 내가 15억에 매수한 집이 올라서 30억짜리가 되었습니다. 30억짜리 집을 아들에게 20억에 매도를 했다고 가정하겠습니다. 시세는 30억짜리인데 20억에 매도했으니 10억만큼 싸게 매도한 것입니다. 그리고 나는 5억 원을 양도세 신고합니다. 세금은 1억 7천5백만 원 나옵니다. 나의 자녀는 시세보다 10억 원을 싸게 매수했지만 아무 문제없을 것이라 생각합니다. 

 

싸게 팔면 증여세,양도세 세금 폭탄 

이런 경우 문제가 없을까요? 자녀도 자금 조달 증빙만 확실하면 문제없다고 생각하시나요? 정답은 세금폭탄을 맞게 됩니다. 국세청에서는 시세보다 30% 또는 3억 원 중 낮은 금액보다 큰 경우 일단 친족 간의 거래로 일단 증여로 추정합니다.

 

상식적으로 시세보다 터무니없이 저가 거래가 되면 누구나 의심을 하게 마련입니다.  즉 증여세가 부과되는 것입니다. 위의 경우 30억짜리이면 최소 27억 이상에 자녀에게 매도했어야 합니다. 10억 원을 싸게 판 나는 3억은 제외해서 7억 원을 자녀에게 증여한 것이 되어 5천 공제받고 30% 계산 도어 증여세 1억 35백입니다. 그리고 여기서 끝이 아닙니다. 

 

양도세를 다시 계산해서 세금을 더 내게 됩니다. 20억에 팔았지만 거래되는 시가인 30억에 매도한 것으로 책정해서 양도차익이 5억에서 15억으로 계산되어 세금은 약 7억 원이 됩니다. 양도세만 3배만 증가하게 된 겁니다. 양도세에 증여세까지 이중 폭탄을 맞게 된 셈입니다. 

 

내 집에 무상 거주 증여세 내야 한다  

자녀에게 내가 가지고 있는 집에 무상으로 살게 하는 것도 증여세를 낼 수 있습니다. 월세나 전세를 정식으로 계약해서 돈을 받으면 문제가 없겠지만 무상으로 빌려주는 경우가 허다합니다. 이 때는 임대료를 자녀에게 무상으로 증여했다고 추정해서 세금이 매겨집니다. 

 

부동산 가액에 2%를 세법에서는 무상으로 사용한 이익으로 계산합니다. 따라서 자녀는 10년 5천만원이 증여공제액이므로 이 범위를 넘어가면 증여세를 내야 합니다. 가령 15억짜리 내 집에 아들이 공짜로 거주한다면 일 년에 약 3천을 증여하는 것입니다. 정확히 계산하면 5년 거주 시 1억 1372만 원이 됩니다. 이렇게 되면 앞서 말한 대로 5천만 원 공제 제외하면 세금이 637만 원 나오게 됩니다.  

 

이 쯤되면 내 재산 내 자녀에게 맘대로 주겠다는데 왜 이런 세금을 물리냐고 하시는 분들이 있을 수 있겠습니다. 심정은 충분히 이해하나 세법은 정확히 알고 있어야 탈세로 인한 중과세를 면할 수 있습니다. 또한 어떻게 국세청이 다 알고 있겠냐는 생각도 조심해야 합니다. 생각보다 훨씬 국세청의 전산망은 대단히 촘촘하고 조밀하며 모든 데이터를 들여다보고 있다는 사실을 받아들여야 합니다. 

 

상속세 면제 한도액 공제 알고 계신가요