임대차 3법 행사 신고 방법

임대차 3 법은 2020년 7월부터 시행되었습니다. 임대차 3 법은 부동산 가격이 폭등하면서 자연스럽게 전월세 시장으로 파급되는 연쇄효과에 대해 정부가 세입자들의 주거안정을 도모하고자 만든 법입니다. 임대차 3 법의 주요 내용을 살펴보도록 하겠습니다. 

주택단지

1. 임대차 3 법

임대차 3 법은 '주택임대차 보호법'의 개정된 사항입니다. 주택 임대차 보호법은 한 마디로 임대인보다는 무조건 임차인에게 유리한 법입니다. 임대를 한 번이라도 놓아 본 분들은 정확히 이 법을 잘 알 수 있습니다. 그런데 여기에 임대차 3 법이 추가되어 임차인의 권리는 더욱 막강해졌습니다. 

 

• 임대차 보호 1 법 : 계약 갱신 청구권
• 임대차 보호 2 법 : 전월세 상한제
• 임대차 보호 3 법 : 전월세 신고제

임대차3법

1) 계약 갱신 청구권

※임대인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 계약 갱신권을 쓰겠다고
  주장하면 이를 거절할 수 없다. ( 임차인은 1회 사용할 수 있다.)

기존 전세 계약 기간은 2년이었습니다. 그래서 임차인과 임대인이 서로 계약 만료 시점에 협의해서 전세금을 올리던지 그냥 유지하던지 해서 시장의 흐름에 맞추어 진행되었습니다. 그러나 이제 2+2=4년을 지낼 수 있게 된 것입니다. 2년을 살고 2년을 더 살고 싶으면 바로 계약 갱신 청구권을 사용하면 됩니다. 그리고 뒤에서 설명하겠지만 계약 갱신 청구권을 쓰게 되면 부동산 시세가 아무리 많이 올랐어도 5% 인상 범위에서 계약 체결을 하면 됩니다. 

 

단, 이 권리를 쓰지 못하는 경우가 있으니 잘 숙지해야 하는 사항이 있습니다. 바로 집주인 혹은 친족 등이 직접 거주하겠다고 하는 경우에는 집을 비워줘야 합니다. 그리고 임차인의 귀책사유가 명확한 경우에도 청구권은 쓰지 못합니다. 바로 무단 전대를 했다든지 월세의 경우 2번 이상 밀렸다면 계약 종료입니다. 기타로는 재건축이 될 것이라는 것을 최초 임대차 계약 시 고지받았다면 이 또한 계약은 종료됩니다. 

 

2) 전월세 상한제

앞서 설명한 갱신 청구권에 연속선상에 있습니다. 바로 차임에 대해 5% 상한이 적용됩니다. 이 부분이 전월세 임차인들에게는 가장 부담을 줄여주는 것일 수 있습니다. 계약 갱신 청구를 할 수 있다고 해도 전세금을 주변 시세에 맞추어 왕창 올려야 한다면 아무 의미가 없겠죠. 반대로 임대인은 주변 시세보다 현저히 낮은 금액으로 연장을 해 주어야 하기 때문에 속이 상할 겁니다. 바로 이 부분이 임대인과 임차인의 갈등을 유발하는 촉매가 되고 있습니다. 

 

3) 전월세 신고제

임대차 3 법 중에 21년 6월 1일부로 가장 나중에 실시되었습니다. 보증금 6천만 원 초과 및 월세 30만 원 이상이면 다 신고 대상입니다. 수도권의 웬만한 집들은 모두 해당된다고 보면 됩니다. 그간 전세나 월세는 부동산에서 계약하면 공인 중개사가 실거래 신고를 했었습니다.

 

이제는 계약을 체결하면 임대인이나 임차인 또는 공인중개사가 대리로 30일 이내에 지자체에 신고하게 되어 있습니다. 신고를 하지 않으면 과태료가 부과되니 꼭 신고를 해야 합니다. 신고가 번거로워졌다고 생각할 수 있지만 계약 신고를 함으로써 법적으로 세입자의 보호를 명확히 받을 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 

 

3)-1. 신고 방법

• 주택임대차 계약 신고서를 작성한다.
• 세입자와 임대인의 공동서명 필요.
• 관할 주민센터 통합 민원 창구 또는 부동산 거래 관리 시스템 

부동산거래관리시스템

 

4) 임대차 3 법에서 주의 사항

계약 갱신권을 사용할 때에는 부동산에서 집주인과 계약서 작성 시에 갱신권을 사용했다는 내용을 특약에 작성해 두어야 합니다. 임대인 입장에서 착각하는 것은 계약 갱신권을 사용하지 않고 2년을 더 살았을 때 세입자는 아직 1번의 갱신권이 쓰지 않고 남아있어서 다시 갱신을 해 주어야 할 수 있습니다. 그러니 명확히 행사 여부를 명시해야 하겠습니다.