전세는 줄고 월세가 늘어나는 이유

전세가 줄고 월세가 늘어나는 현상이 서울을 중심으로 가속화되고 있다. 서민들이 일반적으로 월세를 살다가 전세로 가고 자가를 마련하는 일반적인 프로세스가 거꾸로 되고 있는 것이다. 전세가 줄고 월세가 늘어나는 이유를 알아보자. 

 

전세의 월세화 가속

올해 서울에서 계약된 임대 차거 중에 월세를 낀 비율이 열 집 중 네 집이라고 한다. 전체의 40%가량이 월세 형태의 세를 살게 된 것이다. 한마디로 전세를 살다가 다시 월세로 전환되는 비율이 늘어나고 있다.

 

서울에서 임대차 계약은 전세, 월세, 준월세, 준전세로 4개로 구분한다. 우리에게는 좀 낯선 용어인 준월세, 준전세는 쉽게 말해 자주 통용되는 '반전세'와 비슷한 개념으로 보면 된다. 원래 반전세라는 말도 흔한 것이 아니었는데 전세 가격이 많이 오르면서 임대인들이 일정 보증금을 낮추고 월세로 전환하면서 이제는 많이 보편화되고 있는 상황이다.

 

월세와 준월세는 보증금을 기준으로 구분한다. 월세는 보증금의 12개월, 1년 치 이하인 경우가 해당되며 12개월 이상 240개월치에 해당되면 준월세라고 한다. 마지막으로 240개월치를 초과하면 준전세가 된다. 

  ※ 월세 : 보증금이 월세 12개월 (1년)치 이하 
  ※ 준월세 : 보증금이 월세 12개월 ~240개월치 이하 
  ※ 준전세: 240개월치 이상 

서울 아파트의 임대차 계약 중 월세 낀 비중은 계속 늘어나고 있다.  2017년 30%, 18년 27% , 19년 27%, 20년 33% , 21년 40% 에 이르며 점점 증가세가 심화되고 있는 중이다. 일명 '전세의 월세화'가 이루어지고 있고 보면 된다. 

 

전세는 줄고 월세가 늘어나는 이유

전세의 월세화 현상이 가속화되는 가장 큰 이유는 새로운 임대차 3 법의 시행의 영향이 가장 크다. 작년 7월 말부터 갱신계약권과 전월세 상한제가 법제화되면서 더욱 본격화되었다. 5%밖에 연장 계약 시에 보증금을 올릴 수밖에 없기 때문에 집주인들은 신규 계약 시에 전세보다 월세를 선호하게 되었고 반전세로 전환하는 경우가 많아졌다.

 

새로운 임대차 보호법 시행 이후 전세가 월세화 되는 비중이 무려 30%나 갑자기 치솟았다고 한다. 매매시세가 오르면서 전세 가격도 따라서 상승함에 따라 임대 보증금을 지불하기 힘든 경우에도 어쩔 수 없이 증액되는 보증금의 일부를 월세로 내더라도 울며 겨자 먹기로 계약을 할 수밖에 없게 되었다. 자녀들의 통학과 직장을 다녀야 하기에 주거지를 쉽사리 옮기기 힘든 것이다.

 

앞으로 전세 대출이 더욱 정부의 가계부채 관리로 타이트해질 예정이기에 더욱 월세로의 전환은 속도가 빨라질 것이다. 이런 현상은 강남의 고가 아파트뿐만 아니라 수도권 외곽의 아파트들까지 같은 현상이 일어나고 있다. 다주택자들에 대한 정부의 보유세 강화 정책은 그대로 세입자들에게 부담이 전가되고 있는 실정이다. 집주인들도 보유세를 내기 위해서 어쩔  수 없이  전세를 월세로 전환 해서 세금을 충당하려는 선택을 하는 것이다.

 

앞으로 더욱 전세가 사라지고 월세화 되는 현상이 심해질 것이라 보는 전문가들이 대다수이다. 무주택 실수요자들의 입장에서 서울 아파트 평균가가 12억을 돌파하고 전세는 6억을 넘은 시점에서 이젠 몇 년 전 매매가가 지금의 전세 가격이 되어버렸기 때문이다. 불과 3~4년 만에 집 값이 두배가 올라 버렸으니 전세를 얻는 것도 상당한 부담이 되어 버렸다.

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전 세계에서 대한민국에만 있는 유일한 전세제도가 만약 월세로 다 사라지게 된다면 어떻게 될까? 주거비의 부담이 상당히 비싼 일부 선진국들에서는 월 소득의 40~50% 정도를 월세로 지출하며 살고 있다. 우리나라도 만약 그렇게 된다면 내 집 마련의 꿈을 키우는 것은 고사하고 주거비를 내고 나면 삶의 질이 굉장히 떨어질 수 있다는 우려가 될 정도이다.