이재명 부동산 공약 과 집 값에 미칠 영향

이재명 더불어 민주당 대선 후보로 선출되면서 본격적으로 이재명 후보가 내 건 공약들에 대한 관심이 끌고 있다. 그중 그가 대통령에 당선되면 즉시 부동산 대개혁을 한다고 선언하면서 이 후보의 부동산 공약에 대해 시장에서는 주목하고 있는 것이다. 

 

이재명 부동산 공약

이재명 후보가 민주당 대선 주자로 나오게 됨으로써 어찌 되었던 추 후 선출될 국민의힘 주자와 겨루게 되면 50%는 대통령이 될 확률을 갖게 되었다고 볼 수 있다. 이에 그가 내세운 부동산 공약을 잘 살펴보고 미리 우리 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지, 과연 집 값이 잡히고 부동산 시장이 안정화될 것인지 분석해 보도록 하겠다.

 

1) 국토보유세 신설 

이재명 후보는 국토보유세를 신설하겠다고 했다. 이는 그가 평소 토지는 모든 국민의 누려야 할 공동의 자산임에도 상위 20%가 80%를 차지하고 있다는 논리를 편 적이 있다. 즉 소수의 집중되어 있는 부유층에게 세금을 거두어 기본소득으로 지급한다는 것이다.

 

국토 보유세에 대해선 전문가들도 의견이 분분한 실정이다. 한 마디로 투기꾼을 때려잡는다는 식의 기조로 현 정부의 다주택자 규제 정책을 더욱 강화하는 방침으로 받아들여진다. 사실 투기라는 것에 대해서는  무주택자와 다주택자 사이에서 상반된 생각을 가지고 있는 것이 당연하다. 집이 없는 사람은 집을 여러 채 가지고 있는 사람들 때문에 무주택 상태에 머물러 있는 것이라 생각하 수도 있고 다주택자는 그들이 민간 공급 역할을 해서 전월세 시장의 안정을 유지시켜 주고 있다고 투기꾼 프레임에 대해서 저항이 심할 것이다.

 

서로의 다른 의견은 존중해 주어야겠지만 사실에 근거한 팩트로 보면 현재 주택을 구매하는 사람들은 대부분이 실수요자인 것이 사실이다. 부동산 시장을 상시 살펴보고 있는 입장에서 현재 시장은 확실히 투자자들을 찾기 힘들다. 가격이 많이 오른 부동산을 울며 겨자 먹기로 마련해야 하는 실수요자가 열명 중 아홉이라고 생각하면 된다.

 

그리고 다주택자들은 이미 양도세 때문에 처분도 못하고 종부세 때문에 보유에 부담을 느껴 알짜 아파트 같은 물건은 자식들에게 증여를 끝낸 분들이 이 많다. 만약 국토 보유세 등의 증세 정책이 더욱 강해진다면 매도로 시장에 흘러나오는 공급 증대 효과보다는 증여가 더욱 늘어날 것으로 보인다. 

2) 기본 주택 

총 250만 호를 공급하고 그중 기본 주택 100만 호를 서울 역세권에 품질 좋은 아파트를 서민들에게 공급한다고 하는 한다. 기본 주택은 공공임대 주택형태로 30평형 정도를 월 60만 원 정도 30년 거주를 보장하겠다는 것으로 알고 있다. 만약 공공임대에 들어가서 살게 되면 주거에 대한 고민은 확실히 해소될 것은 분명해 보인다.

 

하지만 임기 5년 이내에 이 많은 주택을 건설하기 쉬울 것인가가 의문이다. 주택 공급은 수요에 비탄력적인 대표적인 재화이기 때문에 기본적으로 땅 파고 건축하는데만 4~5년이 걸린다. 또 하나의 우려사항은 재원 마련이다. 돈을 어디서 마련할 지에 대한 구체적인 방안이 세워져야 한다. 앞서 언급한 국토 보유세로 재원을 마련한다는 것이 공약에 밑바탕인 것으로 보이나 조세 저항이 만만치 않을 것으로 예상된다.

 

한편 시장에서는 서울에 공급을 늘리는 것을 가장 원하고 있으며 이를 위해선 재개발과 재건축만이 최선의 정책이라고 생각하는 사람들이 많이 있다. 왜냐하면 더 이상은 서울 지역에 지을 땅이 없다는 의견이 지배적이었기 때문이다. 그런데 이에 대한 공약은 찾아볼 수 없고 대신에 공공임대주택으로 공급 확대 정책을 펼치겠다는 것이다.

 

결론적으로 기본주택은 월세와 기간이 정해져 있어 임대시장은 안정될 것으로 보이나 내 집을 가지고 싶어 하는 서민들의 욕구는 충족시켜줄 수 없다는 문제가 대두된다. 서민의 주거안정 측면에서는 공급만큼  좋은 정책이 없다. 만약 수도권에 이와 같은 대규모의 부동산이 건설되면 매매 가격 또한 크게 조정받을 확률이 크다. 

 

3) 분양가 상한제, 건설 원가 공개

분양가 상한제는 지금도 실시되고 있는 제도이므로 크게 변함은 없을 것 같은데 문제는 건설원가를 공개하는 부분이다. 그동안 다른 정부에서도 분양원가에 대한 공개가 필요하다는 것을 인식하고 노력한 것으로 알고 있는데 잘 되지 않았다.

 

민간 건설사에 분양가 상한제도 공급을 주저하게 만드는 요소인데 만약 건설원가까지 공개하라고 하면 민간 분양 물량은 급감할 우려가 있다. 이렇게 되면 민간 브랜드 아파트는 더욱 귀한 대접을 받게 되어 집 값을 오히려 올려 버릴 수 도 있는 것이다. 우리 국민들은 대다수가 공공임대보다는 민간분양을 선호하고 수도권보다는 서울을 선호한다. 서울에서는 강북보다 강남을 선호한다.

 

결론은 무주택자들이 원하는 공급이 늘어야 하는데 그 반대로 되면 부작용만 커질 수 있다는 것이다. 물론 공약대로 분양가 상한제에 건설원가가 공개되면 지금처럼 고분양가로 분양하는 것이 줄어들고 저렴하게 아파트를 구매할 수 있어 실수요자들에게는 환영할 만한 일이다. 그러므로 예상되는 보완책이 마련되어 건설사들이 적극적으로 아파트 건설에 참여할 수 있는 방안이 있어야 한다는 것이다.  

 

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내 집을 마련하자는 국민들의 바람과 현재 아파트 시장의 치솟는 가격과는 따로 분리해서 보아야 한다. 내 집 마련의 꿈을 이뤄주기 위해서는 합리적인 분양가로 공평한 기회를 주고 원하는 곳에 공급을 순차적으로 늘려주어야 한다. 그리고 이제는 범접하기도 힘든 서울 아파트 가격을 증세에 치우져 지나친 정부의 시장 개입은 오히려 지속적인 부작용을 초래할 수 있다.

 

시장에서 자율적으로 정화가 될 수 있도록 오히려 규제의 완화가 시장 정상화를 유도할 수가 있다고 보인다. 일례로 지금 고가의 아파트를 여러 채 보유한 사람들은 양도세 규제만 완화해 주어도 매물을 쏟아낼 확률이 매우 커 보이기 때문이다.